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Nuove idee per l'amministrazione del condominio



Il 14 maggio 2015 presso l’autorevole location del Teatro Franco Parenti di Milano si è tenuto un importante appuntamento di incontro e confronto fra diverse associazioni e professionisti operanti nel settore del condominio.
Quella del 14 maggio è stata la tappa milanese di un progetto firmato Eco Network e Condominio Solutions. Dal 2013 Giulia Berruti, titolare dei due marchi, organizza appuntamenti aventi il fine di mettere in contatto fra loro le diverse associazioni di amministratori di condominio. Oggi questo progetto è cresciuto, lo dimostra l’evento del 14 maggio a cui hanno aderito ben sette associazioni e enti: AIReC, ALAC, ANAPI, APAC, ASSOCOND CONAFI, FNA, SINTEG. Durante la tavola rotonda è intervenuto anche Renato Greca, Presidente Provinciale Anaci Monza. Coordinatore dell’evento è stato l’architetto Maria Elisa Villa, collaboratrice Eco Network.
La tavola rotonda è stata organizzata con l’obiettivo di creare un’occasione di confronto su importanti problematiche che i protagonisti del mondo del condominio si trovano a dover affrontare oggi – fra gestione quotidiana ed evoluzione sia manageriale sia dei compiti. L’evento era aperto ad amministratori, condòmini, proprietari immobiliari e a tutti quei professionisti che in qualche modo lavorano a contatto con questa tipologia di edifici.
Dopo una breve premessa dell’architetto Villa e della presentazione del progetto “Associazioni in Network” realizzata dalla Dott.ssa Berruti, ogni associazione ha avuto l’occasione di approfondire una tematica specifica.
Il primo argomento trattato è stato l’efficientamento energetico degli edifici condominiali. Su questo è intervenuto Renato Greca; nello specifico si è soffermato su questioni legate agli incentivi e sgravi fiscali previsti dal governo: sicuramente gli incentivi sono utili per favorire gli operazioni di efficientamento, il più importante è sicuramente quella della riduzione al 10% dell’Iva sull’importo degli interventi. Non bisogna però dimenticare che oltre agli incentivi si necessita l’educazione del condòmino. L’amministratore - spiega Greca - deve portare in assemblea progetti atti a spiegare al meglio quali sono i vantaggi dell’efficientare l’edificio, in primis l’incremento del valore economico dell’unità immobiliare. L’importante è proporre una manutenzione programmata che permetta di pianificare attentamente la spesa che ogni condominio dovrà sostenere.
Sulla necessità di educare il condòmino è intervenuto anche l’Avv. Gabriele Goldaniga di ANAPI Lombardia, il quale ha messo in evidenza come il condominio sia un organismo complesso che necessiti di professionisti che ne curino i diversi aspetti con interventi mirati e consapevoli. Per Goldaniga la riforma del condominio può definirsi “dormiente”, nel senso che ha fatto emergere l’esigenza di avere amministratori all’altezza del proprio compito, ma che ancora non è riuscita a creare responsabilità diffusa. Rispetto agli altri paesi europei - fa notare Goldaniga - l’Italia è ancora molto indietro. Ad esempio nel nostro paese non si è ancora compresa l’importanza di alcune figure specialiste a cui l’amministratore può delegare alcuni compiti, come l’energy manager che aiuta per il risparmio in materia energetica.
Anche il Dott. Di Castri, Presidente di Sinteg Srl, ha messo in luce come la figura dell’amministratore debba avvicinarsi sempre più a quella di un manager. Spesso – dice Di Castri – si pensa all’amministratore ancora come ad un para giurista, bisogna invece capire che come è cambiato il mondo del condominio così deve cambiare la figura di chi lo gestisce. L’amministratore oggi non può permettersi di essere un tuttologo, la chiave per un’efficiente gestione condominiale sta nell’affidarsi per determinati compiti a degli specialisti, come ad esempio per l’aspetto contabile. L’amministratore deve entrare nell’ottica che il suo diventerà sempre più un lavoro di equipe.
Il revisore condominiale è proprio una di queste figure che possono intervenire a semplificare alcune pratiche legate alla gestione dei condomini. Questa figura professionale è stata approfonditamente descritta durante la tavola rotonda grazie all’intervento del Dott. Commercialista Barella, Presidente AIReC, - l’Associazione Italiana Revisori Condominiali. La figura del revisore è stato introdotta dalla legge n. 220/2012 in materia di riforma del condominio, la quale ne descrive i compiti senza però renderla una figura obbligatoria. Il Dott. Barella ha messo in luce come la figura del revisore condominiale possa aiutare ad aumentare la trasparenza nelle materie di contabilità e gestione condominiale.
Altre tematiche approfondite durante la prima parte della tavola rotonda sono state la contabilizzazione del calore e il condominio sostenibile.
L’avvocato Cirla, Presidente Assocond Conafi Lombardia, ha messo in luce alcune criticità legate alla normativa riguardante la contabilizzazione del calore la quale prevede che condomini e singole unità immobiliari installino dispositivi specifici per la termoregolazione e la contabilizzazione del calore. L’interventi richiesto al condominio è più complesso rispetto a quello che molti condòmini credono: non basta la sola installazione delle valvole termostatiche all’interno delle singole abitazioni, per un effettivo risparmio a livello energetico sono necessari ulteriori interventi, legati al fatto che la maggior parte dei condomini non ha un impianto di riscaldamento efficiente. La scarsa chiarezza delle direttive rischia di creare confusione sul concetto di risparmio energetico fra i condòmini ripercuotendosi di conseguenza sull’amministratore.
Di condominio sostenibile ha invece parlato l’Ing. Milanesi, Presidente APAC Milano, che ha introdotto l’argomento sottolineando come nei tempi passati il rapporto fra i diversi abitanti del condominio fossero diversi: erano come delle comunità in cui le persone si supportavano vicendevolmente.
Oggi ci sono evidenti problemi di “socialità” all’interno dei condomini, e questi andranno ad aumentare a causa della crisi economica, diventa sempre più importante quindi creare servizi di social housing. Milanesi ha portato alcuni esempi di interventi che possono facilitare la vita in condominio e che negli prossimi anni saranno sempre più importanti: il servizio di badante condominiale e la lavanderia comune.
Durante la seconda parte della tavola rotonda è intervento anche il Presidente ALAC Milano, l’Avvocato Picerno, il quale ha sottolineato come la figura dell’amministratore debba crescere in professionalità soprattutto a ragione delle grandi responsabilità che ha in materia di sicurezza, un tema spesso sottovalutato da molti amministratori. La riflessione dell’avvocato Picerno mostra come l’elemento condiviso da tutte le associazioni partecipanti alla tavola rotonda fosse l’esigenza di una figura dell’amministratore rinnovata: una figura professionale maggiormente consapevole delle proprie responsabilità e compiti.
La seconda parte della tavola rotonda ha visto un libero confronto fra i diversi partecipanti sulle tematiche emerse durante la prima parte. Interessanti riflessioni sono nate da questo dibattito, cerchiamo qui di restituirne una breve sintesi:
Dal punto di vista professionale risulta chiaro come lo stato debba ancora intervenire a creare una maggiore omogeneità nella categoria professionale degli amministratori. La legge sulla riforma del condominio è stato un primo passo ma molta strada deve essere ancora fatta per raggiungere i livelli europei.
La formazione dell’amministratore diventa quindi priorità assoluta data la complessità sempre maggiore dei condomini.
Non si può più evitare di parlare di nuove tecnologie; esse cambieranno completamente il modo di vivere il condominio, l’amministratore quindi deve essere aggiornato ed anticipare i tempi introducendo, dove utili, l’utilizzo di software e dispostivi sia per facilitare la gestione del condominio sia per coinvolgere maggiormente i condòmini nella vita e gestione condominiale.
Il proprietario immobiliare deve essere coinvolto di più dall’amministratore. Deve essere educato sui temi di efficientamento e risparmio energetico, perché è lui il primo che può guadagnare da questi interventi.
Bisogna andare in assemblea con piani decennali, “a lungo termine”, programmare una successione di interventi di cui ha bisogno l’edificio.
Necessità di fare gruppo fra associazioni, in particolare per creare un dialogo anche con le istituzioni.
Proprio su quest’ultimo punto Eco Network vuole aiutare le associazioni. Con il progetto “Associazioni in Network” si desidera collegare più associazioni ed enti fra
loro aiutandoli ad aumentare la propria visibilità e quindi la propria forza. Tramite momenti di confronto, supporto nella comunicazione e nella creazione di una solida rete di contatti i professionisti del condominio potranno portare in superficie temi, problemi e soluzioni per il proprio settore. I propri interventi diventeranno così maggiormente efficaci nelle diverse aree della società moderna e del mercato.
 

20/05/2015

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